Это происходит из-за того, что мировой рынок недвижимости децентрализован, т.е. рынки недвижимости отдельных стран не испытывают влияние друг на друга и их развитие происходит по своим сценариям. Так, например, ипотечный кризис на рынке недвижимости в США вовсе не отразится на росте цен на офисные проекты в Дубаи или Панаме, а замедление роста цен на недвижимость в Украине или России никак не повлияет на рост цен в соседней Турции.
Этим рынок недвижимости разительно отличается от фондового и финансового рынков, которые сегодня представляют собой глобальный единый организм. Если происходят потрясения на американском или азиатском финансовом рынках, то это немедленно отражается на всех странах - от Бразилии и Сингапура до России и Италии. Более того, как правило, инвесторы в этом случае начинают выводить капиталы в первую очередь именно с развивающихся рынков, к которым относится, в том числе, и вся Восточная Европа и страны СНГ.
Объяснение здесь очень простое - механизм ценообразования на рынках недвижимости совершенно иной, чем на фондовом и финансовом рынках. Прежде всего, рынки недвижимости более защищены от спекулятивного капитала. Причины роста цен на недвижимость в той или иной стране имеют более фундаментальный характер - это одновременно и недооцененность недвижимости в данном регионе, и мощный локальный потребительский спрос, и усиление бизнес активности, и валютные колебания (как например, рост евро снижает привлекательность недвижимости в Европе и т.д.). Поэтому "разогреть" рынок недвижимости в том или ином регионе для спекулятивного капитала значительно сложнее, чем сделать то же самое на фондовом или финансовом рынках.
Причина вторая - общая тенденция роста цен на недвижимость.
Следующей причиной, которая делает мировой рынок недвижимости интересным и прогнозируемым, является общая тенденция роста цен на городскую недвижимость в мире. Это происходит благодаря двум движущим силам. Первая - это постоянный рост населения городов, что объясняется усилением мировых процессов урбанизации.
Так в мае 2007 года произошло историческое событие - ООН зафиксировало, что впервые в истории человечества городское население по числу превзошло сельское и этот процесс будет только усиливаться. Особенно это касается столиц и региональных финансовых центров. Такая тенденция ведет к постоянному росту цен на недвижимость в городах. Медленному либо стремительному, но росту.
Тот же кризис на рынке США вызван бездумной политикой ипотечного кредитования американских банков, а не реальным соотношением спроса и предложения.
Вторая причина, на первый взгляд, кажется прямо противоположной первой - это рост цен на недвижимость в мировых рекреационных зонах. Объяснение этому лежит в стремлении людей, которые живут в городах, иметь недвижимость на природе, а также в странах с более благоприятными климатическими условиями. Именно эти желания сегодня являются движущими силами роста цен на недвижимость в Панаме, на недооцененном юго-западном побережье Франции, в Хорватии и Черногории.
Причина третья - Инвестиции в недвижимость обеспечены твердым залогом.
Приобретая ценные бумаги, Инвестор фактически приобретает лишь бумагу, надеясь на рост ее стоимости. Мы даже не говорим о рисках инвестиций в ценные бумаги России и Украины с их высоким уровнем рейдерства и корпоративных скандалов. Но даже на развитых рынках, оперируя с казалось бы акциями высоконадежных компаний, инвестор рискует остаться всего лишь с обесцененной бумагой на руках.
Далеко ходить не нужно - так было с акциями компаний Enron (энергетический гигант США), WorldCom (один из лидеров телекоммуникационного рынка США), Arthur Andersen. Аналогичная ситуация была с акциями рухнувших в 2008 году Инвестбанков Lehman Brothers, Bear Sterns, стоимость ценных бумаг которых снизилась практически к нулю. Список можно продолжать. В принципе можно возразить, что инвестирование в проекты недвижимо.
Однако, как показывает опыт, за рубежом не бывает афер, когда застройщики собирают деньги и исчезают. Рынок недвижимости законодательно очень зарегулирован. Во всех странах, с которыми мы работаем, создана довольно сложная многоступенчатая система защиты инвестиций. Эта система гарантирует, что инвестор в любом случае получит построенную недвижимость. Мы готовы ознакомить клиентов с системами защиты инвестиций в недвижимость в странах, с которыми мы работаем, после чего инвестор сам вправе принимать решения о рисках.
Максимальный риск, который существует почти во всех странах - это невыполнение сроков окончания строительства. Увы, строители во всем мире одинаковы. Но, как правило, это обстоятельство не отражается на росте цен на объект недвижимости. В любом случае, вкладывая средства в проекты, связанные с недвижимостью инвестор всегда получает ликвидный вполне осязаемый актив.
