Стратегия используется на данный момент только в Дубаи. Суть заключается в том, что застройщику разрешается объявлять о продаже объекта недвижимости только после того, как подготовлен определенный пакет документов и разрешений. Когда такой пакет собран, то через 3-5 недель застройщик официально объявляет начало продаж (Launch).
Период между тем, когда уже разрешено продавать недвижимость и официальным объявлением о продажах называется Pre Launch. На этапе Pre Launch разрешено приобретать недвижимость, т.е. вносить первый взнос (10 - 15% от стоимости объекта и получать право собственности). Как правило, сразу после объявления официальных продаж цена на объект возрастает на 8 - 10%. В чем состоит стратегия. Если рассмотреть на условном примере, то на этапе Pre Launch за квартиру стоимостью 1 млн долл вносится первый платеж 10% (100 тыс долл) и покупатель приобретает право собственности. Когда через месяц объявляются официальные продажи (Launch) и цена квартиры возрастает, например, на 10%, то продажная цена ее составляет уже не 1 млн долл, а 1,1 млн.
Квартира тут же выставляется на продажу. Фактически инвестировав 100 тыс долл за следующий месяц зарабатывается еще 100 тыс (т.е. 100%) дополнительно за счет роста стоимости самой недвижимости. Правда, это очень схематично, т.к. на практике заработок несколько меньше, что связано с тем, что обычно квартира выставляется для более быстрой продажи по цене чуть ниже рыночной (например, не за 1,1 млн дол, а за 1,8 млн), плюс необходимо определенное время и затраты на переоформление недвижимости.
В чем риски данной стратегии? Прежде всего в том, что если в 2003 - 2004 году можно было инвестировать таким образом практически в людой объект недвижимости, то сейчас на рынке появляются достаточное количество относительно неликвидных объектов, т.е. тех, цена на которые на этапе Launch не возрастает, либо возрастает на 1-2%. Это не значит, что объекты плохие или не будут построены. Просто они могут быть построены в неудачном месте или изначально продаваться по завышенным ценам. Поэтому многие застройщики таких объектов пытаются раскачать рынок, чтобы быстро продать такой объект, делая громкие рекламные компании своего Pre Launch этапа.
На самом деле, наиболее интересные объекты как раз громко не рекламируются. Поэтому мы имеем в Дубаи очень сильную команду аналитиков и консультантов, которые постоянно сканируют рынок в поисках интересных объектов для инвестирования.
Что касается рекомендуемых нами объектов, то мы гарантируем, что они будут проданы в прогнозируемой вилке цен и в прогнозиуремый период. Поэтому когда клиенту предлагается инвестировать в такой объект, то он заранее сможет определить интересна ли ему предлагаемая доходность и решить - входить ли в этот проект или не входить.
Инвестиционная стратегия 2: Стратегия приобретения недооцененных объектов.
Инвесторы в сфере недвижимости похожи на всех других инвесторов и обладают "психологией толпы". Особенно это проявляется на быстрорастущих ликвидных рынках типа Дубаи или Панамы, когда все инвестируют в "модный" район и цены на него взлетают выше среднерыночных. Потом, словно по мановению, у всех "открываются глаза", что, например, соседний бизнес район ничем не уступает ни по расположению, ни по качеству недвижимости, ни по инфраструктуре, а цены на 30 - 40% дешевле. В результате все переключаются на новую инвестиционную цель.
Во время финансового кризиса в 2008 году эта стратегия приобретает особую важность. Дело в том, что достаточно много средних и мелких инвесторов неожиданно столкнулись с проблемой, когда, например в Дубаи, рынок первичного строительства приостановился. И если раньше, инвестировав всего лишь 10-15% от стоимости недвижимости, ее можно было тут же перепродать, то сейчас время перепродажи начало затягиваться. Как результат, инвесторы обнаружили, что приходит срок внесения следующих платежей согласно контрактам с застройщиком. Поэтому многие инвесторы готовы уступать квартиры с нулевой, а иногда даже с отрицательной премией. Хотя в реальности, цены на данную недвижимость на рынке уже выше.
Таких примеров существует достаточно много. Что касается рисков этой Инвестиционной стратегии, то прежде всего, это ошибка в определении сроков роста. Однако, учитывая стабильный рост рынка, максимальное отклонение от прогноза может составлять 3 - 4 месяца»
Стратегия 3: Стратегия строительства нового объекта.
Стратегия используется в Египте и Турции. В этих странах также быстрорастущий рынок, однако, спекуляции аналогичные тем, которые возможно проводить в Дубаи или Панаме, затруднены из-за длинных сроков получения права собственности на недвижимость (в Египте - до 9 мес, в Турции - 3 - 4 мес).
В этих условиях интересно участие в целом проекте от нулевой стадии до продажи конечным покупателям. Особенно в этих условиях интересен Египет, где средний рост цен на недвижимость на популярных курортах составляет 40 - 60% в год. Суть Стратегии в строительстве 5-этажных домов с инфраструктурой, рассчитанной на иностранцев на побережье либо коттеджных городков.
Общий уровень доходность (с учетом дохода от строительства и общего роста цен на недвижимость) может даже превышать краткосрочные инвестиции в Дубаи и Панаму и колеблется от 100 до 140% годовых. Срок реализации проекта составляет 9 - 12 месяцев. Что касается Турции, то этот рынок обладает очень высокой ликвидностью и проектами на различный уровень инвестиций.
Так, если в Египте минимальный уровень для входа в проект строительства составляет 1 млн долл, то в Турции мы можем предложить проекты от 300 - 400 тыс долл при доходности 80 - 90% годовых. Более того, турецкие банки охотно кредитуют строительство, предоставляя до 70% от стоимости строительных работ, что еще более увеличивает рентабельность работы собственных денежных средств. По запросу мы готовы предоставить более подробное описание конкретных проектов.
